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多伦多房市会崩溃吗?专家怎么说?
www.creaders.net | 2020-08-09 19:13:58  大纪元 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

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新冠病毒疫情还在全球肆虐,加拿大过去几个月房价仍不断攀升,业内人士都觉得有些不可思议。照此下去,多伦多未来房市是否会崩溃?专家们的意见如何?据Torontolife网站报导,以下是七位业内专家对多伦多房市的看法。

已现供需失衡早期迹像

CoStar加拿大首席分析师迪吉克(Roelof van Dijk)认为,房市不会大幅下滑,但已出现供需失衡早期迹像。

目前全国失业人口180万,其中有些是业主,有些手中有投资物业。根据目前经济和就业预测,明年年中其中很多人仍有可能找不到工作,到时其中有些人可能会被迫卖房。就目前面议,还没出现这种忍痛抛售情况,但一旦发生,就将是市场真正开始下行拐点,就有可能出现供需失衡,卖房的多,买房的少。

第2个问题是许多人会推迟买房。疫情冲击下,许多人推迟成家立业和生儿育女,而这正是刺激买房的2大决定性因素,这2点推迟了,买房计划自然也会推迟。此外,恢复此前经济和收入水平、满足买房贷款条件也需时日。

此外,疫情导致移民锐减也会造成影响。过去大多区每年吸引10万新移民。这些人无论是租还是买,都是带动房市一大主力军。疫情造成移民大幅减少,肯定会影响来年房屋销量,学生和小家庭租房也会下降。

消费者信心增强

多伦多地产局(TRREB)首席市场分析师默瑟(Jason Mercer)表示,虽有疫情影响,但因虚拟看房等新科技的应用,经纪和客户仍能正常交易,加上疫情逐步稳定,经济重启进入第2阶段后,消费者信心也越来越足,5月和6月房屋销量持续反弹。

疫情爆发之初的3月下旬至4月底,市场的确出现暂时停滞,但到了6月和7月,许多因疫情暂时流失的就业也逐步回归,大量买家重返市场,房屋销量相对挂牌量持续走高,说明买家之间竞争仍足以对房价形成上扬压力。

加拿大统计局数据也显示,经济和就业复苏强劲。人们买房时,除支付大笔首付外,还会考虑长期还贷能力。人们对经济回弹信心越足,说明收入越稳定,就越有可能考虑买房。也就是说,人们对就业现状越有信心,就越希望充分利用目前超低利率环境买房。

大多区房市崩溃概率为零

作家、金融分析师兼前国会议员特纳(Garth Turner)表示,疫情期间,大多区失业率高达13%,全国800万人领取政府紧急救助,GDP暴跌,但房市却重现2017年狂欢迹像,竞价战、霸王开价和盲目拍价,房价呈2位数涨幅,一个都不少,所有一切的确令人匪夷所思。

特纳认为,一是因为今年4月份的春季旺季因疫情被推迟到6月份,疫情期间被积压的需求在疫情逐步平稳后一下子被释放出来。二是因为央行为刺激经济赶紧复苏,大幅减息,银行按揭利率大幅下调,许多大银行5年固定利率不到2%,有些10年固定利率甚至低至2.5%,贷款成本低,自然刺激人们借贷买房。

但所有这一切,都只是暂时现象。需求飙升终会放缓,越来越多房子会挂牌,失业率也会继续维持高位,一旦疫情再度飙升经济再度萧条,许多在6月买房的人到年底肯定会后悔。

即使如此,大多区房市崩溃概率仍为零。卡尔加里和温莎等许多其他城市,未来几年房市持续下滑不足为奇,但大多区因地方经济高度多样化,又是金融中心,吸引大量移民,是个人口大市,情况会好得多,不可能出现房价跌20%的崩溃惨状。

但另一方面,大多区高失业率、推迟月供、短租公寓转长租或抛售等几大隐患令人担忧,可能拖累整体房市。

买家和卖家都需谨慎

Ted Rogers管理学院副教授辛格(Vik Singh)认为,疫情爆发后,未出现大量失业现象,失业的多为低收入岗位,金融和科技等高技能高收入行业,并未受到太大冲击,因此并未像许多人想像的那样出现房屋抛售潮。相反,在超低利率和疫情恐慌双重刺激下,许多人甚至贷更多钱在郊区买大房子。

相比之下,共管公寓市场行情不太看好。许多人觉得,既然能在家工作,就不用挤在市中心小公寓内,不如用同样的钱在郊区买幢大房子。

政府疫情期间的紧急救助金(CERB)和按揭市场干预政策(央行大量买入加拿大按揭债券),也起到一定缓冲作用,给银行吃了定心丸,否则银行会收紧放贷,房价可能会大幅调整。

辛格建议,当前情况下,买家和卖家都须谨慎,尤其买家,不能因为听到一点好消息,就过于乐观加价抢房,要考虑每个月的实际预算,量力而行。

目前房市具不确定性

加拿大房贷与住房公司(CMHC)首席市场分析师西纳格马(Dana Senagama)认为,房市崩盘不大可能发生,但平均房价估计会跌,房市要等到明年年中和年底才能完全恢复。目前最大担忧是,去年年底各地方政府陆续收紧短租市场监管,迫使许多投资者抛售短租投资物业,公寓挂牌量大增,房价涨幅肯定会放缓。

他说,目前最大担忧是不确定性,谁也不知道疫情何时结束,只能做最好和最坏两种心理准备。

6月份房屋销量似乎恢复正常,但多因疫情高峰期间需求积压导致。他建议,不要看到这些数字,就认为市场恢复正常了,要等秋季各级政府财政刺激措施结束时,疫情对人们的购买力和收入情况影响更清晰,市场行情和走势也更明晰时,再决定是否买房。

9月份可能会是买方市场

RE/MAX安省大西洋地区执行副总裁兼区域主管亚历山大(Christopher Alexander)认为,房市根本不会崩溃,今夏房价会保持稳定,尤其是独立屋房价保持坚挺。经纪们普遍反映,客户根本不担心第2波疫情或房价会暴跌,消费者信心十足。经济重启进入第3阶段,会进一步刺激房市。

目前市场需求相当强劲,即使挂牌量大增,当前需求仍能支撑当前房价稳定。许多人担心房贷延期支付和企业政府补助到期后市场走向,但多数拿疫情紧急救助金CERB的人群,一般都没买房。

过去几十年来,大多区一直面临房屋供应紧张问题,即使挂牌量大增,许多卖房后还要再买房,因此仍有大量买家,其中许多人因疫情觉得更有必要买宽大独立屋,使得独立屋市场需求尤其强劲。

相比之下,共管公寓市场因需求下跌,加上大量短租投资公寓疫情期间流失租金收入开始挂牌出售,开始日趋平衡,9月份很可能会迎来买方市场。

住房担负力仍是问题

安省地产协会(OREA)执行官胡达克(Tim Hudak)认为,当前最大风险不是房市崩盘,而是买不起房,即使收入不错的人也买不起房的问题。OREA每月民调显示,4人中就有1人因疫情想买更大的房子,有自己的居家办公室和大院子。

要避免房屋担负力危机,政府得想办法增加供应,如免除土地转让税,加快新屋开放审批,提供更多住房类型和价位选择。长远看来,城市肯定会持续扩张和繁荣,疫情期间人们逃离城市,只是暂时现象和冲击,等形势稳定后,又会因就业和生活娱乐设施便利等原因,陆续回归城市。

胡达克认为,打造健康繁荣的房市,政府起着至关重要作用。例如安省,尤其是多伦多两层土地转让税,令许多人不太敢换房和搬家,如能取消这2项税,会给市场带来更大流动性,房源就会多起来,房价涨幅自然能得到控制,进而刺激家俱、家电、装修和其他相差配套服务行业需求。

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