一个马桶零件坏了，多伦多业主收到$4.2万账单

一个可能只值几块钱的马桶零件坏掉，最后能有多贵？

密西沙加一对Condo业主的答案是：至少$42,000！

而如果把法院费用和自己的律师费算进去，最终代价还可能远远不止这些。

事情发生在2022年1月20日凌晨。

起因非常普通，一个马桶堵了，水箱里的flapper，也就是负责控制水流的橡胶挡片没有正常关闭，同时马桶旁边的止水阀手柄又坏了。

屋主Siridewa Abeygunasekara和Nimala Perera在密西沙加Trailwood Drive拥有一套Condo，当时并不是自己居住，而是出租给一名租客和她的女儿。

当天凌晨，单位里的马桶突然开始溢水。

大楼管理员赶到现场后，发现地板已经到处都是水，地上铺着试图吸水的毛巾，而马桶仍在不断往外冒水。

更麻烦的是，马桶旁边原本应该在紧急情况下关闭进水的shut-off valve，也就是止水阀，手柄已经损坏。

这意味着，租客根本无法直接在马桶旁把水关掉。

图片仅作展示

管理员只能离开单位，去取专门的工具，再关闭整套单位的供水。

等他重新检查马桶时，发现水箱里的flapper一直处于打开状态，同时马桶本身还有堵塞。

于是就形成了一个非常糟糕的组合：水箱不断向马桶里补水，但排水口又被堵住，水无处可去，只能不停从马桶边缘漫出来。

等到供水终于被切断时，水已经流到了楼下，并扩散到其他单位和公共区域。

事后Condo Corporation聘请了两家承包商进行修复，最终账单达到$42,233.47！

但真正让业主傻眼的事情还在后面。

这栋Condo的保险deductible，也就是大楼保险的自付额，高达$50,000。

而这次事故造成的损失总额只有约$42,000，甚至还没有达到保险自付额。

换句话说，大楼保险基本派不上用场。

根据这栋Condo自己的By-law，如果损坏是由业主或租客的行为或疏忽引起，Condo Corporation可以向业主追讨维修费用，金额以实际维修成本和保险deductible两者中较低者为准。

由于维修费$42,233.47低于$50,000 deductible，最终整张账单被直接记到了这套单位业主名下。

两名业主没有付款，于是Condo Corporation进一步在他们的房产上注册了lien，也就是留置权。

一旦Condo在你的单位上登记lien，事情就不再只是“欠物业公司一笔钱”那么简单。它会直接附着在房产产权上，如果一直不处理，卖房、再融资都可能受到影响。

两名业主最终选择把Condo Corporation告上法庭，希望法院认定这个lien无效并将其解除。

他们提出的其中一个理由是：当时判断事故原因的大楼管理员并不是专业水管工，也不是法院认证的专家，因此没有资格认定洪水究竟是如何发生的。

但负责案件的Justice Moiz Rahman并没有接受这个说法。

法院认为，管理员虽然不能以正式“专家证人”的身份作证，但他的意见仍然可以被法院考虑，因为他长期负责处理大楼事故，过去已经应对过大约500次水浸事件，有足够的实际经验判断现场情况。

但这宗案件真正值得所有安省Condo业主注意的，其实是另一个问题：业主是不是只有在“疏忽大意”时，才需要为这类损失买单？

法院给出的答案是：不一定。

根据法院引用的安省Condo相关判例，是否可以向业主追偿，并不一定要求Condo Corporation首先证明业主存在传统意义上的negligence，也就是法律上的疏忽。

关键要看Condo自己的Declaration和By-law，以及损失是否由业主、租客或相关人员的行为或不作为造成。

在这宗案件中，法院特别关注了两个问题。

第一，马桶本身发生了堵塞。

第二，也是更关键的一点：马桶旁边的止水阀没有被妥善维护，手柄已经损坏。

法院认为，马桶及其止水阀属于业主应当维护的单位内部设施。

如果止水阀当时能够正常工作，租客在发现马桶开始溢水时，就有机会第一时间关闭供水。

哪怕无法完全避免事故，至少很可能大幅减少最终流到楼下和公共区域的水量。

因此，法院最终驳回了两名业主要求解除lien的申请，确认Condo Corporation有权利用这个lien追讨超过$42,000的水浸维修费用。

更惨的是，官司打输以后，事情还没有结束。两名业主可能还需要承担大约$15,000的诉讼费用，同时自己的律师费也得另算。

也就是说，一个原本可能只是更换几块钱零件、维修一个止水阀就能解决的问题，最后可能变成远超$50,000的经济损失。

而这宗案件对于出租Condo的房东尤其值得警惕。

很多房东会认为，自己既然没有住在单位里，水龙头、马桶或者其他设备出问题，是租客使用过程中发生的事情，自己未必需要负责。

但在Condo体系里，事情没有这么简单。

Condo Corporation面对的业主仍然是产权人。即使实际居住和操作设施的是租客，只要大楼的Declaration或By-law允许追偿，最终账单很可能还是先追到业主头上。

因此，出租Condo之前，仅仅要求租客购买tenant insurance并不一定够。

业主最好还要定期检查单位里的马桶、水槽、洗衣机和洗碗机等容易发生漏水的设施，尤其是各个shut-off valve能不能正常关闭。

很多人住了几年甚至十几年，都从来没有真正拧过一次马桶后面的止水阀。

看起来它一直在那里，但等到真正爆水时才发现已经生锈、卡死或者手柄断掉，往往就已经晚了。

另外，如果单位出租，也最好明确告诉租客：总水阀在哪里，马桶和水槽各自的止水阀在哪里，以及出现大量漏水时应该怎么关。

因为漏水事故很多时候真正拉开损失差距的，并不是水管到底有没有坏，而是从发现漏水到成功断水之间的那几分钟。

同时，Condo业主也应该重新检查自己的home insurance。

除了普通的财产保险外，尤其要确认保单有没有足够的condominium corporation deductible coverage。

因为很多Condo大楼的保险自付额已经非常高，$25,000、$50,000甚至更高并不少见。一旦大楼根据自己的Declaration或By-law把deductible charge back给某个单位，而业主自己的保险额度不够，剩下的部分就可能真的需要自己掏。

如果是出租单位，还应该确认房东自己的保险是否包含lost rental income，也就是在房屋因为水灾无法出租期间的租金损失，同时保留租客有效tenant insurance的证明。