湾区房产经纪佣金新政 买家经纪佣金到底怎么谈

在过去几十年，由房屋卖家同时来支付买家和卖家经纪的佣金已经成为惯例。在加州，佣金费率一直都是可以商量的。通常在MLS(Multiple Listing Service)房源系统上挂牌的房屋，都会标出2.5%左右的佣金给买家经纪。

具体来说，指定的产权调查公司（Title Company)负责第三方托管（escrow）。买家或是它们的贷款机构将最初的3%的定金和馀下的购房款汇入产权调查公司帐户。一旦托管结束，产权调查公司就会把相应的佣金汇给卖方和卖买方经纪公司。由公司再转给个人。经纪公司也会从中抽成。

那么近期实施的房产佣金新政带来了哪些变化呢？湾区洛斯加图的房产经纪捷普森（Rebecca Jepsen)近日对“信使报”表示，8月12日以后本地MLS房源系统上已经去除了买家经纪佣金的条目。8月17日开始，所有买家经纪都要和买家经纪签订买家经纪合约。合约必须在买家经纪透露房屋资讯或带买家看房前签订，还要言明双方商议好的佣金费率和其他条件。

这是否意味著新政之下卖家就不再需要支付买家经纪佣金了呢？捷普森认为，实际情况完全不是这样，只是卖家经纪合同上不再出现这一条款。但买家出价的时候，会通过买方合约来协商买家经纪佣金。

记者就新政访问了正在南湾看房的华人梁先生夫妇。梁先生夫妇表示，他们并不是第一次买房。这次是希望升级一下居住条件，也特地找了一位华人买家经纪，希望便于沟通。不过在买家佣金环节，虽然经纪人已经非常努力沟通，梁先生表示，依然听得一头雾水。

他说，经纪一再和自己说“先签合约，她再去问卖家经纪要。看卖家愿意给多少。”梁先生感觉非常不能理解。既然是签合约，怎么又要来要去的呢？

那，么到底是怎样通过买方合约来协商买家经纪佣金呢？捷普森举了下面的例子来说明：“我的买家玛丽和我签订了买方经纪合约，协商佣金费率是2.5%。我帮她写出价书的时候，就会在其中言明，由卖家来负责支付我的2.5%的佣金。”出价书给到卖家后，又会出现三种情况：

情形一：买家出价很好也没有附加条件，21天之内完成交易；卖家欣然接受出价。

情形二：买家反向出价╱还价，说只愿意付1.5%的佣金。买家玛丽真的常喜欢这个房子，同意在购房款之外再支付剩馀的1%佣金。

情形三：卖家拒绝支付任何卖家经纪佣金。玛丽要么要全额支付2.5%的佣金，要么就只能放弃购买这处房产。

记者日前拿到的一份某目前最受欢迎的在线购房网站买家经纪的合约。这份合约分为两个部分。第一部分是该购房网站服务和费用条款，买家需签字表示同意与该购房网站合作购买房产。同时也写明，如果不满意该网站的服务，可以随时取消合约。

这份合约的第一部分还言明，与该公司买房经纪带看房是免费的，只有完成交易后才会收取2.5%的手续费。也说明很多卖家在交易时会帮买家支付买家经纪费用。该公司会在出价书中帮助买家和卖家协商，由卖家来支付部分或全部卖家经纪费用。还有一行文字说明“佣金不是法定的，且可以商议。”

合约第二部分关于买房经纪佣金的内容与合约第一部分相同，只是除了买家签字之外，还需要买家经纪也签字。

梁先生了解清楚情况后表示，新政的在实际中的操作方法是此前没有的。他之前听了很久也没有听明白，还以为是经纪有意语焉不详。他说，如果是近期购房的人士，仔细了解一下新政后的具体操作流程，还是蛮有必要的。