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自2019年以来,为了驱逐租霸,马镇江和妻子杨艳已经想不起上过多少次庭、咨询过多少专业人士、又当面交涉过多少次,却总是无功而返;直到28日,法警出面,干净利落地赶走占屋的租客一家,马镇江的噩梦才就此得以暂时落幕,他们分享经历,希望能为其他遭遇相同困境的房东提供一些鼓励和启示。
杨艳说,她和丈夫大概在11年前,买下位于皇后区贝赛的一栋房屋,并在2016年将近乎全新房屋租给据称经营古董生意的华裔潘(Poon)姓夫妇一家,他们当时带着四个年幼的孩子,和杨艳签下了合同。开始相安无事,但到2019年起,潘姓夫妇就开始拖欠房租,“月头交的房租变成月底交”。
如此几次,杨艳和丈夫马镇江在2022年6月决定进入法律程序,驱逐潘姓一家,诉状中列出的被驱赶人分别是潘Sam、其妻子以及唯一成年的大女儿。
在首次协商的过程中,潘Sam表示需要时间找房子,并说只需要和他签订和解协议就行,他将带妻儿离开;在2023年2月,潘Sam同意在同年7月1日前搬走,如果他不搬走,法律将会运行对他一人的驱逐程序。
五个多月过去,潘姓一家仍未离开,本应在当年7月3日运行的驱逐程序却无法进行,“因为你驱逐的时候,如果还有其他成年人住在里面,是无法运行的”,受杨艳委托处理该案的律师周青青解释道。
杨艳只能再次上庭,要求驱赶潘Sam的妻子和成年大女儿,在今年年初开庭时,因为潘Sam的妻子表示女儿已经离开,于是法庭在3月下达针对潘Sam妻子的驱逐令。
在6月初,潘Sam妻子又向法庭提出,因为失业,大女儿也未找到工作,且需要扶养其他孩子,无法搬出;在开庭调节过程中,潘Sam希望宽限三个月,不过杨艳不同意,“他说等小孩上完学,在暑假找房子,可是他去年也是这么跟我说的,最后就是拖拖拖”。
最后潘Sam说:“那就让法官判吧,反正不会让我们走的”;最后法庭要求潘Sam和妻子带着未成年的孩子在月底前搬出,否则将驱逐,“他们当时很吃惊”,杨艳说。
28日是驱逐令运行的日子,杨艳和丈夫马镇江以及两个孩子,一早就在被占住所的门口,等待法警的到来。
法警先进门和潘Sam交谈,随后与杨艳表示,潘Sam一直在使用欺骗手段(finagling)的手段,试图让自己未成年的孩子留下,需要通知市警共同合作。
两分钟后,数名警员来到现场与潘Sam交涉,而另一名法警在征得杨艳同意后,换了前后门的锁;数分钟后,潘Sam和三名孩子带着随身行李,开车离开。
法警随后给杨艳多张“合法占有通知”(marshall's legal possession notice),潘姓一家任何人返回,杨艳都可报警逮捕他们,因为这属于“非法入侵”(tresspassing)。
潘姓一家留下的行李对象,需要在30天内取走,而法警也帮忙联系了一家专业的运输和保存公司,将潘姓一家的物品在两天内打包暂存仓库,潘姓夫妇不得再借口取物回屋。
杨艳和马镇江一家望着新的家门钥匙和“合法占有通知”相当开心,但是因为此次恶梦经历,他们不会再出租房屋,“过去四年没收租,还要还贷款、交地税,损失应该超过20万元。”
周青青说,该案拖延的原因是潘Sam找了许多借口,比如假称夫妻离婚、承诺要找房搬出但“房子永远都在装修”,又或者称一家都没工作,但是杨艳却在法拉盛某公司偶遇担任前台的潘姓大女儿,且潘姓夫妇一家至少有三辆车,其中一辆是奔驰。
周青青说,纽约州法律对房客的偏袒和案件堆积,让律师和房东都束手无策,“最好的方法就是预防”。她表示,房东对房客背景调查时,需要找调查详细的公司,“不只是信用分数调查,还要查驱赶纪录,如果案子和解,有的公司也无法查到,所以要找到连那类连和解都查到的公司”。
不过周青青在28日下午又收到消息,本声称不住在此处的潘家大女儿向法庭申请要搬回杨艳的住所,理由是她被非法驱逐,“我还要去上庭,这件事还没结束”。
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