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华人277万投资冒牌仓库 空置十年成游民大本营

www.creaders.net | 2023-11-18 13:21:07  世界日报 | 0条评论 | 查看/发表评论

电商热推动仓库价格上涨,吸引许多华人投资者关注。 然而,在这类商业房产交易中,对某些关键细节的忽略可能会带来严重损失。一位华人投资者曾因大意投资一间无牌“仓库”,由于无法正常使用,这座建筑物被迫空置近十年,沦为“游民大本营”。

华人区资深房产经纪袁立功说,他曾有一位来自中国的客户,在2012年以277万元现金购买了一间仓库,占地3万2000平方呎,地处洛杉矶县波莫那市(Pomona)的一个商业园区。

在出售之前,这里是一个仓储配送中心,新业主的计划是将这里作为自己业务的仓储空间。但令人震惊的是,在完成了所有过户手续后,新业主竟被告知,“园区不再允许这里被用作工业仓库”。

CC&R有法律效力

原来,园区的房产文档“社区契约和限制”(Community Covenants and Restrictions,简称CC&R)限制了这座建筑物的用途,而买家和经纪人当初在交易时,并没有注意到这些规定。袁立功解释,CC&R就像是住宅地产中“屋主协会”(Home Owner Association,简称HOA)对房屋的约束,它是一种对所购买土地的使用权,具有约束力的契约,拥有法律效力并可强制运行。

为什么前业主却可以将这里用作仓库? 袁立功解释,这是因为原业主受到祖父条款 (Grandfather clause)的保护。 祖父条款允许现任或符合资格的业主,保留其特定的权益或待遇,以此减少新规对现任业主的不利影响。 这项设置使得原业主被新规则豁免,仍可将这里作为仓储空间使用。

盗贼竟从仓库的外墙打洞入室,将监控设备全部搬走。(受访人提供)

铁规如山,新业主只能认栽,投入数百万元的“仓库”被迫空置。 而在这期间,由于新业主人在中国,仓库长期处于无人看管状态。这座偌大的建筑物很快就成为游民的住所;他们不仅在此安家生活,甚至还在停车场内办起了“跳蚤市场”,大批流浪汉聚集在一起,展示自己的杂物。

外墙被打洞 管线全被偷

除此之外,附近的工程垃圾也闻风而至,被倒放在仓库周围,甚至还有人将大批化学药水丢弃在停车场上。 仓库内也是遍地垃圾,墙内的铜管、电线等全部被偷。 “我们也曾安装过监控录像,但盗贼竟从仓库的外墙打洞入室,将监控设备全部搬走!”

附近的工程垃圾被倒放在仓库周围。(受访人提供)

袁立功说,业主还曾尝试加建大门,以防止不法分子继续闯入,当地市政府都已经批准了加建大门的申请。 然而,由于CC&R管理方的反对,加建大门的计划最终也落空。2015年时业主曾尝试出售这间“仓库”,但根本没有买家愿意以屋主预期的价格,购买一个使用受限的仓库。

有人将大批化学药水丢弃在“仓库”停车场上。(受访人提供)

所幸前几年,园区内的其他业主开始聘请律师对CC&R管理方提告,并邀请“仓库”业主加入。原本并未抱太多希望的官司,最终却意外胜诉。至此,园区的CC&R才被撤销,这间“仓库”也因此正名,得以重新进入市场。 最终,这间破败不堪的仓库,在没有重新装修的屋况线下,以850万的价格成功售出。袁立功透露,新买家购入后重新装修,短短几个月就以1150万左右的价格再次出手。

尽管袁立功提到的这间仓库出售后带来可观收益,但其中也包含一些运气成分。在这空置期间,不仅要支付地税,还要花钱对房屋进行清理维护。袁立功提醒,在投资商业房产时,买家务必仔细研究房产相关的法律文档;尤其是有CC&R的园区,须清楚条款中包含哪些限制性要求。

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