升息+豪宅税冲击 南加酒店交易量年减60%

加州虽旅游业复苏势头强劲，但酒店地产交易却未能跟上。今年上半年，加州酒店销售件数骤减，衰退幅度甚至比2008金融海啸期间更严重，其中南加州地区的酒店地产销售萎缩速度更是居于全州之冠，年跌幅近60% 。

今年上半年，南加州地区最大的酒店销售交易是洛杉矶县的Fairmont Century Plaza。（取材自谷歌地图）

据总部位于尔湾的酒店地产公司Atlas Hospitality Group统计，今年上半年加州酒店地产销售量较去年同期下降52.9%；而加州酒店销售最萧条的经济大衰退期间的跌幅是51%。在南加州地区，今年上半年酒店销售仅有62笔，比去年同期骤降59%；北加州上半年的酒店销售量也下降了45%。

报告指出，虽然加州的大多数酒店，特别是南加州地区，已从新冠疫情中逐渐恢复，营业收入和入住率也已回到疫情前水平，但这并没有让酒店地产市场交易活跃起来。

“与经济大萧条时期酒店经营状况不佳的情况不同，今年加州酒店销售急剧缩减的主要原因是利率的上升。”报告指出，联准会（Fed）大刀阔斧的升息动作导致潜在买家的贷款成本大幅攀升，出价低于卖家预期，双方对资产价值的认知脱节。 ”

在洛杉矶县，今年前六个月市场上仅有17家酒店成功出售，而去年同期的数量为36家，减幅53%，与加州整体水平相当。在这些交易中，共有1315间客房售出，比去年售出的客房减少55%。但与此同时，今年上半年每间客房的平均价格同比上涨16%。

除高升的利率外，今年4月1日生效的“ULA措施”（Measure United to House LA，俗称“豪宅税”）也重挫了洛杉矶酒店地产的销售，许多业主纷纷推迟了出售计划。该法令规定，对房屋售价在500万美元至1000万美元的住宅及商业房产交易课征4%的一次性税金；房屋售价超过1000万美元的房产交易课征5.5%的一次性税金，税款由卖方支付。

2022年第二季度，洛杉矶市共有20家酒店销售交易额超过500万美元。而今年同一时期，该市唯一一个超过500万美元的酒店销售案是位于世纪城（Century City）的费尔蒙世纪广场（Fairmont Century Plaza）。该案业主迫于债务违约压力，才出售了这座拥有394间客房的豪华酒店、公寓和零售综合体。该交易也是南加州地区上半年最大的酒店销售。

据彭博报道，为支撑流动性，包括高盛和摩根大通在内的大型银行，近月来也在出售以酒店作为抵押的债务，但由于市场对商业地产的忧虑显著升级，清理此类贷款组合并不容易，借贷成本的上升使商业类地产成为当前经济中受挫最严重的资产之一。