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纽约州长霍楚(Kathy Hochul)在2023年的住房预算案中夹带放宽建房“容积率”(Floor area ratio,简称FAR),因担心政策将加速纽约市豪宅化,拉抬地税,以及打压稳租房环境,而遭到纽约州议会两会议员与纽约市议员的反对。
纽约州众议员李荣恩(Grace Lee)、格里克(Deborah Glick)、州参议员克鲁格(Liz Krueger),以及曼哈顿下城华埠第1选区的市议员马泰(Christopher Marte),24日上午与“下东城维护倡议”(Lower East Side Preservation Initiative)、“村里维护”(Village Preservation)等社区维护组织的代表,在曼哈顿下城百老汇(Broadway)250号的立法办公室大楼外集会,反对霍楚取消纽约市住宅建筑面积容积率上限的提议。
60年来,纽约市见证了建案开发的爆炸式增长,但是对经济住房的投资却很少。持反对取消FAR上限的议员们认为,虽然州长用意是刺激经济住房单位,但立法者担心取消FAR上限只会导致建案越盖越高,但不能保证这些豪华建案提供的经济住房,符合纽约人的真正需求。
州众议员格里克指出,取消FAR上限不应当是为开发商的豪华建案“开绿灯”。
“即使当前有FAR限制,楼业已经越盖越高,高到可以让人看到1,500呎以上的‘丰富景观’。我们不应让开发商盖更高的建筑,而应着眼于利用空置的办公楼、酒店和商业空间,把它们转换成新的经济住房。”格里克说。
“为了解决纽约的住房危机,我们需要扪心自问:‘到底要盖什么样的住房,以及为谁而盖?’”州众议员李荣恩说,“如果不能保证为纽约工会劳动者创造真正的经济住房和就业机会,那么取消纽约FAR上限的提议,理由不充足。”
州参议员克鲁格则指出,取消FAR上限并不是外界声称的,能解决经济住房的灵丹妙药,反而可能导致经济住房被拆除,增加租户的搬迁压力。
她表示,租金管制房与规模较小的楼房,已经“被超豪华公寓所取代”,而这些昂贵的建案成了超级富豪或是外国寡头的投资工具。
市议员马泰则指出,取消FAR上限除了可能带来豪华的高楼建案,地税(property tax)也会随之抬升,因此他大声疾呼要求霍楚收回这项提议。
以增加可负担住宅为号召,提倡取消FAR上限的不只是州长霍楚,市议长欧德思(Adrienne Adams)也公开表态支持。
24日的记者会问答环节中,有媒体质疑当天集会是否是要与同为民主党的霍楚、欧德思政策打对台?对此,州众议员格里克予以否认,并表示“在州长一系列的住房政策中,有很多是可以支持经济住房的政策,但是取消FAR上限政策对经济住房于事无补”。
“村里维护”执行长伯曼(Andrew Berman)是退休建筑师,过去的执业经验长达30年。他受访时表示,对于取消FAR上限的最大担忧在于地税增加,以及图利超级富豪。
如果这些豪华建案答应提供25%的经济住房呢?柏曼对此表示,私人开发商所提供的经济住房并不真的“经济”,因为申请者的条件是地区收入中位数,那么有可能是月收入3000美元或4000美元,才能住得起这样的经济住房,而非一般认知的月收入2000美元左右的阶层。
此外,柏曼指出,通常这些豪华大楼附近的商圈都是麦当劳或沃尔格林(Walgreens)等大型连锁业者,缺乏当地小商家进驻。
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