旧金山买房 10年来最难负担

长久以来，在旧金山买房一直是难以负担状态，但是，近期情况又变本加厉。

“亚特兰大联邦储备银行”(Federal Reserve Bank of Atlanta)过去十年期间，透过开发称为“房屋拥有可负担能力监测”(Home Ownership Affordability Monitor，简称HOAM)的工具，追踪房屋拥有者的可负担能力。若监测指数为100以上，代表该地区房屋为“可负担”(affordable)。负担能力定义为当地家庭收入中位数30%或以下、是否可支付拥有中等价位房屋的每年成本，包括税金、贷款支付额与保险。

若指数低于100，则意味著该地区对一个典型家庭来说为“无法负担”(unaffordable)，代表著一个中等收入的家庭，必须将超过30%收入花在房屋。

在旧金山都会区包括旧金山、圣马刁、马连县、康曲柯士达与阿拉米达等县，房屋可负担指数近来跌至约为30，已接近房屋可负担指数开始追踪以来的最低水平。其中，马连县(Marin)房屋为最难以负担，截至2022年12月，房屋可负担指数仅为29.2、低于旧金山的34.9。

根据指数的最新数据，旧金山也是全美第二高房价的都会区。全美唯一被认为比旧金山更难以负担的都会区是洛杉矶，包括洛杉矶县、长滩(Long Beach)与安纳罕(Anaheim)。

湾区房屋越来越“无法负担”的主因，包括贷款利率上升与旧金山都会区的高房价，尽管自疫情高房价峰值已有所下跌，但房价仍持续上涨。

亚特兰大联储银行房地产专家波维斯(Domonic Purviance)表示，旧金山房屋可负担能力危机相当严重。旧金山中等家庭收入截至2021年约为12万6000元，若购买130万元的中价位房屋，每月房屋贷款支付额约8000元，或税前收入的四分之三。

不过，由于贷款利率上扬，也让民众很难在美国任何地方拥有自己的房屋。若要购买中价位房屋，在都会区中等家庭收入者，必须将税前收入的42%用于每月支付贷款额。截至2022年12月，全国房屋可负担能力指数约为70，比2020年11月超过100的指数，下降了33。

根据指数，目前是自2006年以来，美国中等收入者最负担不起买房的时间，波维斯将其归咎于数个因素，尤其是过去一年的贷款利率飙涨、异常升高的通货膨胀，以及薪资增长停滞。

此外，购屋成本上升，也导致需求下降，从而对价格施加压力。尤其是旧金山这样高房价城市，在其他房屋中价位高的都会区更是如此。若是一栋价值300-400万元的高房价房屋，市场需求不高，会看到更多房价贬值。