多伦多房价持续上涨 到底有没有泡沫？

多伦多房价连年涨，房市泡沫，已喊了多年。多伦多房市到底是否存在泡沫，仁者见仁，智者见智。多伦多有地产专家认为，多市房市根本不存在泡沫。

从经济学上来说，泡沫通常是在泡沫破裂后才能最后确认。据Storeys网站报道，多伦多瑞尔森大学（Ryerson University）地产管理学教授海德（Murtaza Haider）认为，要确认市场中是否存在泡沫，得具有非常人所有的非凡洞见。

海德说，人们一直只是怀疑，但实际上泡沫根本不存在，房价高自有房价高的根本原因。几年前，就在喊多伦多房市有泡沫，如果真有泡沫的话，也是个不破的长寿泡沫。真正的泡沫都是短命的，还没见过几十年或十几年都不破的泡沫。

海德认为，多伦多房价快速上涨，有多个市场原因，如供需失衡，不存在什么泡沫危机。如房价疯涨，又没法解释原因，那才是真正的泡沫。

他认为，市场非理性繁荣，是指市场充斥投机推动房价疯涨。多伦多的情况是，房子一上市都能吸引30个买家，说明市场的确有需求，这些买家不可能都是外国炒房客或外国人。

然而，这并不等于多伦多房市不存在风险。

郊区和公寓市场风险大

多伦多地产经纪公司Realosophy Realty总裁帕萨利斯（John Pasalis）认为，多伦多房价疯涨虽有上涨根本原因，但905郊区过去1年半房价疯涨不是这个情况，有些地方涨幅高达30%～40%，涨得实在是太超前。这么涨下去，到底还能撑多久？

帕萨利斯认为，不过，这也只能说明905区泡沫迹象更明显而已，很难就说是泡沫。郊区房价涨幅超市区，主要原因是因为疫情促使许多人逃离市区涌入郊区造成。正确分析问题的方式应该是，房价涨幅最高的地区，在行情放缓时更脆弱。如此看来，如今郊区房市比多伦多市中心更脆弱。

另一大风险是对移民依赖性较高的共管公寓市场。渥京1年前宣布吸收120万移民，其中60%为经济类移民。帕萨利斯表示，房价便宜能承受时，人口增长就快，房价高得离谱时，人口增长就难。许多新移民可能会被多伦多高房价吓走，没了移民人口支撑，公寓市场未来会怎样？

帕萨利斯认为，政府算盘是加速移民引入以保持高房价，当然全世界的人都想来多伦多生活，未来也一直会有移民涌入，但问题是，是否会如政府所愿，目前还都是未知数。

另外一个问题是，高房价是否会拖累未来经济？他说，公寓主要针对租房人群和非永久居民人口，几年后这种高端租房市场需求是否还会持续，也还是个未知数。

供需失衡和人口增长支撑？

海德认为，多伦多房价疯涨，主要原因是需求远超供应。一边是加拿大有太多父母和祖父母愿资助子女买房，另一边是加拿大人均新屋开发量连续50年下滑，尤其是需求最旺的独立屋开发最稀缺。

海德认为，鉴于目前利率超低，多伦多房价实际上还是可负担的。如今利率低至2%以下，不像90年代初17%~19%高得厉害。利率低，贷款金额就大，月供中大部分用来还本金，供房就快，这些钱最后都直接返回到自身，市场买房需求自然就高。

他认为，房价疯涨另一个原因是人口增长，大量移民人口涌入，加拿大人口增长迅速，其中多数都落户5大城市。如此一来，大城市住房需求也随之上升，而另一方面，供应并未随之增加，才导致房价连年涨。

房市泡沫存在的证据，目前虽有争议，但的确有。2周前UBS2021年全球地产泡沫指数就指出，多伦多房市泡沫全球第2高，从去年的第3名再晋升一个排名。

既然泡沫之争尚无定论，最好换个角度看问题，如市场基本支撑要素如何才会蒸发？一旦蒸发，房市会怎样？如果真有泡沫，未来市场是大崩盘，还是软新大陆？