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旧金山住房短缺 閒置办公空间竟破1580万平方呎
www.creaders.net | 2021-03-30 15:50:24  世界日报 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

受到新冠疫情、许多员工返家工作的影响,旧金山有近五分之一办公大楼待租,因此,城市景观改变机会似乎已成熟。根据房产经纪公司“戴德梁行”(Cushman & Wakefield)资料,旧金山有超过1580万平方呎空间等待出租或转租。于此同时,旧金山面临房屋短缺,需要数千个新住房单位,才能达到2022年州定目标。

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然而,为何不将空置办公室空间转为住房?根据旧金山市府计画部门,在疫情期间,没有任何一项旧金山办公室转为住房提案递件。建筑公司Gensler屋崙办公室董事沙恩(Manan Shah)表示,尽管开发商积极讨论,但存在主要障碍。

首先,改建的办公室大楼不能太大,否则住宅将无法获得足够光线与空气。若太小,则没有足够空间容纳新浴室与卧房、电梯和出口。老旧办公室大楼也需进行大型地震防护升级,以符合现代住宅法规需求,历史外观也需要保存。此外,住宅必须提供开放空间,这在拥挤的市中心是潜在障碍,除非居民接受在城市住房差异。

沙恩表示,办公室转为住房存在一些固有挑战。但并非不可能,且已有成功案例。他认为,必须单独评估每栋大楼的机会。开发商指出,在某些情况下,改建旧大楼比重新建造新大楼项目更昂贵,并且更複杂。旧金山建筑成本于2019年在全世界排名最高,疫情期间也没有太大变动。

旧金山最大改建计画是位于Van Ness街100号的418个单位新住宅大楼,于2015年完工。旧建筑物曾是加州汽车协会旧址,是1970年代混凝土楼层。这项改建计画批审仅用了9个月时间(大部分住房项目需要数年),旧金山市并同意将新大楼的可负担住房要求自15%降低至12%。

旧建筑物的大量混凝土外层被去除,加大窗户,因为建筑物建造时具有严格的安全标准,因此无须地震升级。新住宅大楼顶楼拆除商用空气过滤设备,在屋顶平台设有新空间,有沙发和火炉,可俯瞰城市景色。项目吸引了附近公司如推特与Uber员工,有助于增加市中心的住宅需求。

不过,开发商“Emerald Fun”主席艾瑞克森(Oz Erickson)表示,这类型转型改件非常困难,失去办公价值,且耗费庞大。办公室空间仍利润可观,且比公寓租金更具弹性。公寓租金因大规模裁员及远离城市生活而遭到重击。

根据总计数据,与前一年相比,办公室租金每年下降8%至每平方呎76.29元。这个价格仍高于Van Ness街100号住宅大楼的每平方呎60元租金。“ApartmentList”资料显示,旧金山2月份每月公寓租金比前一年下跌26%,而2月份公寓空置率是7%,远低于办公室空置率19%。但是,办公室空置有一半是租户转租、而非房东直接外租,因此若原始租户找不到转租,仍有义务支付租金。


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