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纽约最高楼里不能说的秘密,亿万富翁们的糟心事
www.creaders.net | 2021-02-08 00:05:33  纽约时间 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

这座位于公园大道432号的近1400英尺高的塔楼,简而言之是世界上最高的住宅楼,六年前曾是纽约豪华公寓热潮的巅峰,主要是由追求保密和高额回报的外国富豪购买。

六年后,这栋塔楼的居民现在与开发商以及他们彼此之间产生了越来越多的矛盾,他们明确表示,即使是数百万美元的价格标签也不能保证基本的生活质量。据业主、工程师和《纽约时报》获得的文件显示,已经发生了多起法律诉讼,这些索赔包括管道和机械问题造成的数百万美元的水渍、频繁的电梯故障、以及像轮船厨房一样吱吱作响的墙壁——所有这些都可能与该建筑的主要卖点有关:其卓越的高度。

了解一些纠纷的工程师说,许多同样的问题正在其他新的超高楼中悄然发生。

在纽约一连串破纪录的公寓塔楼达到新的高度后不到十年,第一批关于缺陷和投诉的报告开始出现,人们开始怀疑,这些超高楼的建筑方法和使用的材料没有达到工程上的突破。

公园432号的纠纷也凸显了纽约所谓的亿万富翁街(Billionaire's Row)的鲜为人知的景象,中央公园附近的这一片超高层塔楼重新定义了纽约市的天际线,同时,几乎所有买家的身份也都被空壳公司所掩盖着。

这座细长的塔楼,因为高度有争议,被批评家比喻为中指。塔楼的大部分已经售罄,预计价值约为31亿美元。楼顶96层的顶层公寓在2016年以近8800万美元的价格卖给了代表沙特零售业大亨Fawaz Alhokair的一家公司。詹妮弗·洛佩兹(Jennifer Lopez)和亚历克斯·罗德里格兹(Alex Rodriguez)则是在2018年以1530万美元的价格买下了那里的一套4000平方英尺的公寓,并在大约一年后出售。


水灾

现在,这些世界上最富有、最有影响力的居民正在讨论,如何在不使大楼价值下降的情况下补救这些棘手的问题。

"我曾确信这将是纽约最好的建筑,"公园432最早的居民之一萨琳娜·阿布拉莫维奇(Sarina Abramovich)说。"他们仍然把它标榜为上帝给世界的礼物,但事实并非如此。"

开发商之一的CIM集团在一份声明中说,这栋楼"是一个成功的设计、建造、而且几乎售罄的项目",他们正在与公寓委员会"合作",该委员会目前由开发商管理,1月份之后,当选居民会控制委员会。开发商通常在运营的前几年实际控制公寓的董事会。"像所有的新建筑一样,在此期间有维护和收尾项目,"他们说。

另一家开发商Macklowe Properties拒绝发表评论。

施工经理Lendlease在一份声明中表示,他们"一直在与开发商联系,关于租户的一些意见,我们目前正在评估。"

阿布拉莫维奇女士和她的丈夫米哈伊尔是从事石油和天然气业务的退休企业主,她在2016年以近1700万美元的价格在该塔楼购买了一套3500平方英尺的高楼层公寓,以便在他们成年的孩子家附近有一个第二住房。

她说,她在第一天就对自己的购买行为感到失望,2016年初,当她离开伦敦的家,搬进她所期望的已完工的公寓时,发现她的单位和大楼都还在建设中。

"他们把我放在一个被钢板和胶合板包围的货运电梯里,还有一个戴着硬帽子的操作员,"她说。"我就是这样在没有门的电梯里上到我的豪宅公寓的。"

问题之后越来越多。大楼里已经发生了多次水灾,包括2018年11月的两次泄漏,大楼总经理蓝·扎尼吉(Len Czarnecki)在给居民的电子邮件中承认了这一点。第一次漏水发生在11月22日,是由60层的高压给水周围的一个"炸裂"的部件引起的。四天后,74楼的"水管故障"导致水进入电梯井,使四部住宅电梯中的两部停运数周。

这两起事件都发生在机械层上,而机械层因过高而受到批评——这一设计特点使得开发商的建筑高度超过了原本允许的高度,因为机械层不计入建筑的允许面积。

《纽约时报》通过电话联系到扎尼吉先生,他说他"不方便评论"。

阿布拉莫维奇女士说,第一次事件发生后,水渗入她位于漏水点下方几层的公寓,估计造成50万美元的损失。

其他人也提出了类似的说法。84B单元的匿名买家以2016年造成83至86层重大损失的"灾难性水灾"为由申请退出交易。据知情人士透露,这名签下4625万美元公寓合同的潜在买家是Jose Cuervo龙舌兰酒品牌的所有者Beckmann家族的成员。

此案在第二年悄然和解。

"听起来像炸弹"

根据几位曾在这些建筑上工作过的工程师的说法,公园432引用的许多机械问题也发生在其他超高层住宅塔楼上。

所有的建筑都会在风中摇摆,但在特殊的高度,这些力量会更强。一封管理邮件解释说,2019年10月31日晚,"大风状况"使一部电梯停止运行,并导致一名居民"被困"1小时25分钟。据一位不愿透露姓名的工程师说,风的晃动会导致电梯井内的电缆四处乱拍,导致电梯减速或停运。他曾在纽约的其他塔楼上工作过,出现过类似的问题。

建筑公司Skidmore,Owings and Merrill的董事卢克·梁(Luke Leung)说,超高层建筑中最常见的投诉之一是噪音。他曾听到墙壁之间的金属隔板随着建筑物的晃动而发出呻吟声,以及门口和电梯井中冲天的鬼啸声。

根据2019年业主大会的笔记,公园432的居民抱怨他们的公寓里有吱吱作响、砰砰作响和咔嚓作响的声音,还有一个垃圾槽在扔垃圾时"听起来像炸弹"。

费用暴增


大楼出现问题的同时,也带来了大量新的支出。根据管理层的电子邮件,2019年年度共同收费跳涨了近40%,其中提到了保险费和维修等费用的上涨。

去年年底当选为公寓董事会成员的居民爱德华·斯林(Eduard Slinin)在2020年给邻居们写了一封信,报告说该楼的保险费用在两年内增加了300%。根据住宅管理委员会的一封信,保险费上涨的部分原因是2018年的一次喷淋管排放和两起"与水有关的事件",使大楼的承保损失约970万美元。

一些居民还抨击了大楼私人餐厅的收费激增,该餐厅由米其林星级厨师Shaun Hergatt监督。2015年底大楼开业时,业主每年需要花费1200美元购买服务;到了2021年,尽管因为疫情而限制了营业时间,但这一要求还是跃升至15000美元。而且早餐也不再免费。


                                                           公园432的餐厅景观

"这里的每个人都恨对方"

居民们,其中许多人一年中的大部分时间都住在其他地方,已经分裂成不同团体。企业运输集团(Corporate Transportation Group)总裁斯林先生在给邻居们的信中说,他正在与约103个单位中的约40个 "相关单员业主"合作,其中不包括员工公寓,以控制成本并解决大楼中可能存在的危险状况。

业主小组委托工程公司SBI顾问公司研究机械和结构问题。初步调查结果显示,观察到的73%的机械、电气和管道组件与开发商的图纸不符,几乎有四分之一"存在实际的生命安全问题",斯林先生写道。

SBI没有回复电子邮件或电话征求意见。斯林先生在电话中,随后淡化了SBI的调查结果,称机械问题"是小事"。

对于如何解决大楼的问题,居民们意见不一。房地产投资公司JSF Capital的负责人、最近赢得大楼董事会席位的业主杰奎琳·芬克尔斯坦-莱博(Jacqueline Finkelstein-Lebow)在给居民的信中称,其他居民试图"请律师"反对开发商的做法是错误的。她还否认了关于她在竞选董事会时可能存在利益冲突的说法。她与Vector Group的董事长贝奈特·莱博(Bennett Lebow)结婚,Vector Group是一家控股公司,控制着Douglas Elliman Real Estate——主导公园432销售的经纪公司。Douglas Elliman的执行主席哈沃德·莱博(Howard Lorber)也是这里的居民之一。

芬克尔斯坦-莱博女士没有回应评论请求。

阿布拉莫维奇女士说,大楼里的紧张关系已经酝酿了多年。

她说:"这里的每个人都恨对方。"

但是,大多数情况下,居民们都想让争吵远离公众的视线。

但由于新冠出行限制,阿布拉莫维奇女士一直住在公园432,她说她并不担心转售价值会受到影响,因为她买下这个单元并不是为了牟利。她说,因为拒绝支付最近增加的共同费用,她面临8.2万美元的滞纳金和利息,这比纽约市布朗克斯区家庭收入中位数的两倍还多。

她意识到亿万富翁的困境不会赢得太多同情,但她说自己是在有原则性地说话。

"这里的一切都是伪装的,"她说。"如果我当时知道我现在知道的这些事情,我绝对不会买它。"

为什么可以建这么高


公园432和这些新塔楼还有一个越来越常见的特点:大量的闲置空间。在88层楼中,约有四分之一的楼层没有住宅,这些楼层充满着建筑结构和机械设备。

这座建筑和附近的高塔之所以能够建的如此之高,就是因为纽约市迷宫般的分区法存在漏洞。为结构和机械设备预留的楼层,无论多少,都不计入法律规定的建筑最大面积,所以开发商明确地利用这些楼层,使建筑远远高于其他允许的高度。

建造高楼的动机显而易见:对买家来说是景观,对开发商来说是巨额利润。公园432一套95层的公寓以3070万美元的价格售出,约合每平方英尺7592美元。


"这很离谱,但也很聪明,"规划顾问乔治·简(George M. Janes)说,他曾跟踪并对纽约有大量闲置空间的建筑提出质疑。"这些空间的主要目的是什么?主要目的是建造更高的建筑。"

市政府遏制建筑高度的努力已经点燃了与强大的房地产行业的对决,房地产行业批评拟议的规则限制过多,且存在误导。

开发公园432的哈瑞·麦克娄(Harry B. Macklowe)说,他同意围绕机械空间制定严格规则的努力,但他拒绝了关于他的建筑利用机械空间升高的说法。他说,每一个机械楼层都有建筑物运作所需的设备。

"它冒犯了我,"麦克娄先生说,"因为我们创造了一个非常漂亮的建筑,完美地融入了天际线。"

纽约市复杂的建筑法规旨在产生可预测的发展。大部分地区都有高度要求,但曼哈顿部分地区则被豁免。每一个街区都有一个最大的面积限制,这个限制可以分布在一个街区的小楼里,也可以压缩在大楼里。

精明、有经验、有耐心的开发商已经玩转了这一制度。寻求建造一座超高层塔楼的开发商可能会从一个街区的一块土地开始,然后从邻居那里购买未使用的平方英尺。

随着工程和建筑的进步,该开发商可以把积累的面积集中在一个瘦小的超高层塔楼中。免于计算平方英尺的机械空间的楼层,使塔楼更高。

"毫无疑问,它们看上去就像避雷针,因为它们不仅仅是豪华住房,而是超豪华住房,"市政艺术协会(MunicipalArt Society)主席伊丽萨白·格斯坦(Elizabeth Goldstein)说,该协会是一个非营利组织,旨在保护城市的建筑和城市设计。她说,这些房子不仅99%的人买不起,而且1%里的大多数人也买不起。

纽约市长白思豪说,将拟议规则"阻止豪楼开发商对系统进行游戏"。

"人为高大的机械空间,除了提升顶层公寓的视野外,没有任何作用,违反了我们分区法规的精神,"他在一份声明中说。

但纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)——该行业有影响力的游说部门——表示,这些规则限制性太强,与工程趋势不符,比如未来需要大空间的电池来支持可再生能源。

纽约的工程师巴特·苏利文(Bart A. Sullivan)曾在世界各地的高楼大厦工作过,他说,超高层摩天大楼需要大面积的空置楼层,用于安装复杂的机械和结构设备,包括电梯电机、供暖、通风和空调。

他说,开发商可以在拟议的限制范围内工作,但将不得不在结构功能上花费更多。

"如果你扔足够的钱,大多数事情都是可能的,这些项目必须从经济角度来看是有意义的,但他们正在束缚设计专业人员的手脚。"

那座塔楼的结构工程师说,如果没有大型的露天机械楼层,432公园大道将明显摇晃,居民无法接受。"当他们回家时,他们希望感觉自己是在家里,而不是像在船上,飞机或摩托车上,"他说。

纽约豪华公寓十年兴衰

纽约的开发商们利用2010年代以高耸入云的公寓塔楼重塑了纽约的天际线。公园432建成之后,曼哈顿新的天际线

Miller Samuel房地产评估师和顾问公司总裁乔纳森·米勒(Jonathan J. Miller)说。


对于曼哈顿以外的各区来说,这也是发生巨大变化和乡绅化的十年,重新划分区域和追求靠近公共交通的廉价土地刺激了新的建筑,其中很多对纽约人来说太昂贵了。与此同时,纽约还有7.9万人住在收容所或街头。

根据房地产咨询和数据库供应商Nancy Packes Data Services 12月对已完成销售和合同的分析,曼哈顿2015年后上市的新公寓单位中,有近一半,即7727套公寓中的3695套仍未售出。

这是一个惊人的估计,与十年前相比,这是一个令人惭愧的逆转。

2008年经济衰退后,许多来自海外的投资者为了寻求更高的回报,将目光投向了房地产等硬资产,并在住宅项目上大肆投注。由于大多数纽约人的信贷仍然紧张,最有利可图的人群是富裕的全现金买家——更大的公寓,更好的装修和更多的设施——被建造出来以满足需求。

因此,中央公园及其周边的摩天大楼和曼哈顿独有的小块区域出现了许多创下令人瞠目结舌的销售记录(位于中城亿万富翁街的一处2.4万平方英尺的公寓售价为2.4亿美元)。自2009年以来,曼哈顿共建造了22304套公寓。

但2015年前后开始的全球经济逆风,以及房产税和转让税的不利变化,让富裕买家的兴趣降温。

南希帕克斯数据服务公司(Nancy Packes Data Services)的负责人南希·派克斯(Nancy Packes)表示,豪华房地产是一个由情绪驱动的市场。"拥有3000万美元的人有四到五套房子——他们并不需要再买,"她说。

2011年,新公寓的平均售价为115万美元,仅比转售的公寓溢价9%。派克斯女士说,到2019年,新公寓的平均价格为377万美元,转售溢价为118%。

这种脱节导致了大量新豪华公寓无法售出。根据Halstead Development Marketing的一份报告,包括影子库存——在条件改善之前被搁置在市场之外的单位——疫情前,2020年1月份,曼哈顿有7050个新公寓单位可供出售。按照以往的销售速度,这远超六年的库存,而一个平衡的市场通常在两年左右就会售罄。

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