多伦多房市会崩溃吗？专家怎么说？

新冠病毒疫情还在全球肆虐，加拿大过去几个月房价仍不断攀升，业内人士都觉得有些不可思议。照此下去，多伦多未来房市是否会崩溃？专家们的意见如何？据Torontolife网站报导，以下是七位业内专家对多伦多房市的看法。

已现供需失衡早期迹像

CoStar加拿大首席分析师迪吉克（Roelof van Dijk）认为，房市不会大幅下滑，但已出现供需失衡早期迹像。

目前全国失业人口180万，其中有些是业主，有些手中有投资物业。根据目前经济和就业预测，明年年中其中很多人仍有可能找不到工作，到时其中有些人可能会被迫卖房。就目前面议，还没出现这种忍痛抛售情况，但一旦发生，就将是市场真正开始下行拐点，就有可能出现供需失衡，卖房的多，买房的少。

第2个问题是许多人会推迟买房。疫情冲击下，许多人推迟成家立业和生儿育女，而这正是刺激买房的2大决定性因素，这2点推迟了，买房计划自然也会推迟。此外，恢复此前经济和收入水平、满足买房贷款条件也需时日。

此外，疫情导致移民锐减也会造成影响。过去大多区每年吸引10万新移民。这些人无论是租还是买，都是带动房市一大主力军。疫情造成移民大幅减少，肯定会影响来年房屋销量，学生和小家庭租房也会下降。

消费者信心增强

多伦多地产局（TRREB）首席市场分析师默瑟（Jason Mercer）表示，虽有疫情影响，但因虚拟看房等新科技的应用，经纪和客户仍能正常交易，加上疫情逐步稳定，经济重启进入第2阶段后，消费者信心也越来越足，5月和6月房屋销量持续反弹。

疫情爆发之初的3月下旬至4月底，市场的确出现暂时停滞，但到了6月和7月，许多因疫情暂时流失的就业也逐步回归，大量买家重返市场，房屋销量相对挂牌量持续走高，说明买家之间竞争仍足以对房价形成上扬压力。

加拿大统计局数据也显示，经济和就业复苏强劲。人们买房时，除支付大笔首付外，还会考虑长期还贷能力。人们对经济回弹信心越足，说明收入越稳定，就越有可能考虑买房。也就是说，人们对就业现状越有信心，就越希望充分利用目前超低利率环境买房。

大多区房市崩溃概率为零

作家、金融分析师兼前国会议员特纳（Garth Turner）表示，疫情期间，大多区失业率高达13%，全国800万人领取政府紧急救助，GDP暴跌，但房市却重现2017年狂欢迹像，竞价战、霸王开价和盲目拍价，房价呈2位数涨幅，一个都不少，所有一切的确令人匪夷所思。

特纳认为，一是因为今年4月份的春季旺季因疫情被推迟到6月份，疫情期间被积压的需求在疫情逐步平稳后一下子被释放出来。二是因为央行为刺激经济赶紧复苏，大幅减息，银行按揭利率大幅下调，许多大银行5年固定利率不到2%，有些10年固定利率甚至低至2.5%，贷款成本低，自然刺激人们借贷买房。

但所有这一切，都只是暂时现象。需求飙升终会放缓，越来越多房子会挂牌，失业率也会继续维持高位，一旦疫情再度飙升经济再度萧条，许多在6月买房的人到年底肯定会后悔。

即使如此，大多区房市崩溃概率仍为零。卡尔加里和温莎等许多其他城市，未来几年房市持续下滑不足为奇，但大多区因地方经济高度多样化，又是金融中心，吸引大量移民，是个人口大市，情况会好得多，不可能出现房价跌20%的崩溃惨状。

但另一方面，大多区高失业率、推迟月供、短租公寓转长租或抛售等几大隐患令人担忧，可能拖累整体房市。

买家和卖家都需谨慎

Ted Rogers管理学院副教授辛格（Vik Singh）认为，疫情爆发后，未出现大量失业现象，失业的多为低收入岗位，金融和科技等高技能高收入行业，并未受到太大冲击，因此并未像许多人想像的那样出现房屋抛售潮。相反，在超低利率和疫情恐慌双重刺激下，许多人甚至贷更多钱在郊区买大房子。

相比之下，共管公寓市场行情不太看好。许多人觉得，既然能在家工作，就不用挤在市中心小公寓内，不如用同样的钱在郊区买幢大房子。

政府疫情期间的紧急救助金（CERB）和按揭市场干预政策（央行大量买入加拿大按揭债券），也起到一定缓冲作用，给银行吃了定心丸，否则银行会收紧放贷，房价可能会大幅调整。

辛格建议，当前情况下，买家和卖家都须谨慎，尤其买家，不能因为听到一点好消息，就过于乐观加价抢房，要考虑每个月的实际预算，量力而行。

目前房市具不确定性

加拿大房贷与住房公司（CMHC）首席市场分析师西纳格马（Dana Senagama）认为，房市崩盘不大可能发生，但平均房价估计会跌，房市要等到明年年中和年底才能完全恢复。目前最大担忧是，去年年底各地方政府陆续收紧短租市场监管，迫使许多投资者抛售短租投资物业，公寓挂牌量大增，房价涨幅肯定会放缓。

他说，目前最大担忧是不确定性，谁也不知道疫情何时结束，只能做最好和最坏两种心理准备。

6月份房屋销量似乎恢复正常，但多因疫情高峰期间需求积压导致。他建议，不要看到这些数字，就认为市场恢复正常了，要等秋季各级政府财政刺激措施结束时，疫情对人们的购买力和收入情况影响更清晰，市场行情和走势也更明晰时，再决定是否买房。

9月份可能会是买方市场

RE/MAX安省大西洋地区执行副总裁兼区域主管亚历山大（Christopher Alexander）认为，房市根本不会崩溃，今夏房价会保持稳定，尤其是独立屋房价保持坚挺。经纪们普遍反映，客户根本不担心第2波疫情或房价会暴跌，消费者信心十足。经济重启进入第3阶段，会进一步刺激房市。

目前市场需求相当强劲，即使挂牌量大增，当前需求仍能支撑当前房价稳定。许多人担心房贷延期支付和企业政府补助到期后市场走向，但多数拿疫情紧急救助金CERB的人群，一般都没买房。

过去几十年来，大多区一直面临房屋供应紧张问题，即使挂牌量大增，许多卖房后还要再买房，因此仍有大量买家，其中许多人因疫情觉得更有必要买宽大独立屋，使得独立屋市场需求尤其强劲。

相比之下，共管公寓市场因需求下跌，加上大量短租投资公寓疫情期间流失租金收入开始挂牌出售，开始日趋平衡，9月份很可能会迎来买方市场。

住房担负力仍是问题

安省地产协会（OREA）执行官胡达克（Tim Hudak）认为，当前最大风险不是房市崩盘，而是买不起房，即使收入不错的人也买不起房的问题。OREA每月民调显示，4人中就有1人因疫情想买更大的房子，有自己的居家办公室和大院子。

要避免房屋担负力危机，政府得想办法增加供应，如免除土地转让税，加快新屋开放审批，提供更多住房类型和价位选择。长远看来，城市肯定会持续扩张和繁荣，疫情期间人们逃离城市，只是暂时现象和冲击，等形势稳定后，又会因就业和生活娱乐设施便利等原因，陆续回归城市。

胡达克认为，打造健康繁荣的房市，政府起着至关重要作用。例如安省，尤其是多伦多两层土地转让税，令许多人不太敢换房和搬家，如能取消这2项税，会给市场带来更大流动性，房源就会多起来，房价涨幅自然能得到控制，进而刺激家俱、家电、装修和其他相差配套服务行业需求。