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现在还适合投资多伦多公寓吗?
www.creaders.net | 2020-01-14 18:35:50  大纪元 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

近年多伦多共管公寓投资市场火爆异常,房地产专家则警告,随着共管公寓成本持续攀升,但租金已日益涨至人们再也承受不起的地步。专家预计,不到5年,共管公寓市场会转向,到时租金收入无法支付公寓日常持有成本,投资者的现金流就会出问题。

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投资者中,有为子女未来考虑的父母,有将公寓投资当养老储蓄的自雇人士。专家称,当下人们投资共管公寓,都想的是赶紧抓住机会入市,现金流排在其次。这样做是否合适,需要三思。如果是指望靠租金挣钱,现在公寓楼价涨幅超过房租涨幅,要实现现金流平衡,月租收入得4,000元。

共管公寓开发太多

Urbanation市场调研公司总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)表示,2016~2018年房租涨近10%,可预见未来估计还会年涨5%,随着大量投资类共管公寓投放市场,一时间会感觉出租公寓似乎已建得够多了,但这只是暂时现象

据《多伦多星报》报导,多伦多租房市场中,共管公寓占近35%。今年竣工共管公寓估计有3万套,去年是2万套,今年1季度估计多达1万套可入住。与此同时,今年还会有3,579套出租公寓竣工,数量远超比过去20年。

到2023、2024年,新一轮开发的公寓大多竣工可入住。希尔德布兰德称,以25%首付、3.5%利息计,到时投资者月租需近4,000元才能实现现金流平衡,比目前2,500元平均月租高出60%。

房租涨到顶

去年第2季度和第3季度多伦多房租基本没涨,说明房租可能已经涨到顶。希尔德布兰德称,目前市场上月租2,000元以下的只有微型公寓和小型公寓,越来越多人转向这类公寓,同时越来越多人会从市中心搬到房租更便宜的郊区或老旧公寓。

多伦多地产局(TREB)数据显示,去年11月二手公寓平均交易价格61万7,658元,新公寓或期房平均交易价格86万6,827元。希尔德布兰德认为,只有等月底入不敷出时,投资者才可能改变,但即便如此,也不会对共管公寓市场产生太大冲击。这是因为,投资新公寓的人,看到公寓过去3年涨了50%,都十分乐观。

多伦多Realosophy地产经纪公司的地产经纪帕萨利斯(John Pasalis)担心,目前共管公寓市场最大问题是租金和价格之间的巨大差异。他认为,5年前投资公寓的人问题可能不大,但过去1、2年投资公寓还在等公寓竣工的人,问题最大。

Realosophy许多客户买公寓是为投资,经常咨询经纪投资哪类公寓可实现现金流平衡,其中有些人即使有点负现金流可能没关系,但多数都是拿房屋抵押贷款来投资公寓。

租客承受力有限

帕萨利斯表示,目前共管公寓投资者和2016、2017年多伦多房市泡沫期间消费者心理十分类似,不同的是,当时人们是疯狂炒独立屋,现在是炒公寓。投资公寓虽说能有点租金收入,但如果今后价格再也涨不动了,买的公寓根本是物非所值,怎么办?

有些人3、4年前买了新独立屋,1、2年前交割新房时发现,独立屋价格跌了,后悔不已。如今的共管市场和当年的独立屋市场非常相似,如今公寓市场更庞大,如出现类似情况,会更糟糕。帕萨利斯说,等4年后拿到楼花时,租金收入和持有成本真能打平?真的有钱赚?可能不大可能,有些租客对1卧公寓租金的承受力有限。

他说,前不久市中心一套共管公寓月租开价2,350元,没人愿意租,后来降到2,100元,才有11个人看房。这意味着,对于有些租客来说,月租即使多出200元,也是笔相当大的开支。如今许多人投资新楼花,都没想到这点,等到楼花交割发现收支无法平衡时,就会抛售。

正现金流越来越困难

Connect Asset Management公司资深地产经纪科伊乐(Ryan Coyle)表示,过去15年他为不少客户,其中许多是父母,提供投资建议,帮助他们投资公寓如何维持正现金流,截至目前客户在市中心投资的公寓都实现了这个目标,但近年房价涨幅远超租金涨幅,实现该目标越来越难。

他建议,要提高现金流,还有一个办法,就是投资高端社区和高管套房,这类公寓出租对象多是追求生活品质的影视业和科技人士,比普通长租租客愿意多付10%~20%的租金。有些投资者在乎的是公寓长期增值潜力,不在乎当下现金流是否为负。还有些人为了每个月底实现正现金流,尽量多付些首付。

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