近年多伦多共管公寓投资市场火爆异常，房地产专家则警告，随着共管公寓成本持续攀升，但租金已日益涨至人们再也承受不起的地步。专家预计，不到5年，共管公寓市场会转向，到时租金收入无法支付公寓日常持有成本，投资者的现金流就会出问题。

投资者中，有为子女未来考虑的父母，有将公寓投资当养老储蓄的自雇人士。专家称，当下人们投资共管公寓，都想的是赶紧抓住机会入市，现金流排在其次。这样做是否合适，需要三思。如果是指望靠租金挣钱，现在公寓楼价涨幅超过房租涨幅，要实现现金流平衡，月租收入得4,000元。

共管公寓开发太多

Urbanation市场调研公司总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，2016～2018年房租涨近10%，可预见未来估计还会年涨5%，随着大量投资类共管公寓投放市场，一时间会感觉出租公寓似乎已建得够多了，但这只是暂时现象。

据《多伦多星报》报导，多伦多租房市场中，共管公寓占近35%。今年竣工共管公寓估计有3万套，去年是2万套，今年1季度估计多达1万套可入住。与此同时，今年还会有3,579套出租公寓竣工，数量远超比过去20年。

到2023、2024年，新一轮开发的公寓大多竣工可入住。希尔德布兰德称，以25%首付、3.5%利息计，到时投资者月租需近4,000元才能实现现金流平衡，比目前2,500元平均月租高出60%。

房租涨到顶

去年第2季度和第3季度多伦多房租基本没涨，说明房租可能已经涨到顶。希尔德布兰德称，目前市场上月租2,000元以下的只有微型公寓和小型公寓，越来越多人转向这类公寓，同时越来越多人会从市中心搬到房租更便宜的郊区或老旧公寓。

多伦多地产局（TREB）数据显示，去年11月二手公寓平均交易价格61万7,658元，新公寓或期房平均交易价格86万6,827元。希尔德布兰德认为，只有等月底入不敷出时，投资者才可能改变，但即便如此，也不会对共管公寓市场产生太大冲击。这是因为，投资新公寓的人，看到公寓过去3年涨了50%，都十分乐观。

多伦多Realosophy地产经纪公司的地产经纪帕萨利斯（John Pasalis）担心，目前共管公寓市场最大问题是租金和价格之间的巨大差异。他认为，5年前投资公寓的人问题可能不大，但过去1、2年投资公寓还在等公寓竣工的人，问题最大。

Realosophy许多客户买公寓是为投资，经常咨询经纪投资哪类公寓可实现现金流平衡，其中有些人即使有点负现金流可能没关系，但多数都是拿房屋抵押贷款来投资公寓。

租客承受力有限

帕萨利斯表示，目前共管公寓投资者和2016、2017年多伦多房市泡沫期间消费者心理十分类似，不同的是，当时人们是疯狂炒独立屋，现在是炒公寓。投资公寓虽说能有点租金收入，但如果今后价格再也涨不动了，买的公寓根本是物非所值，怎么办？

有些人3、4年前买了新独立屋，1、2年前交割新房时发现，独立屋价格跌了，后悔不已。如今的共管市场和当年的独立屋市场非常相似，如今公寓市场更庞大，如出现类似情况，会更糟糕。帕萨利斯说，等4年后拿到楼花时，租金收入和持有成本真能打平？真的有钱赚？可能不大可能，有些租客对1卧公寓租金的承受力有限。

他说，前不久市中心一套共管公寓月租开价2,350元，没人愿意租，后来降到2,100元，才有11个人看房。这意味着，对于有些租客来说，月租即使多出200元，也是笔相当大的开支。如今许多人投资新楼花，都没想到这点，等到楼花交割发现收支无法平衡时，就会抛售。

正现金流越来越困难

Connect Asset Management公司资深地产经纪科伊乐（Ryan Coyle）表示，过去15年他为不少客户，其中许多是父母，提供投资建议，帮助他们投资公寓如何维持正现金流，截至目前客户在市中心投资的公寓都实现了这个目标，但近年房价涨幅远超租金涨幅，实现该目标越来越难。

他建议，要提高现金流，还有一个办法，就是投资高端社区和高管套房，这类公寓出租对象多是追求生活品质的影视业和科技人士，比普通长租租客愿意多付10%～20%的租金。有些投资者在乎的是公寓长期增值潜力，不在乎当下现金流是否为负。还有些人为了每个月底实现正现金流，尽量多付些首付。