2020年 悉尼房地产市场 十大预测

目前悉尼的房产市场似乎正在升温。根据房地产数据分析机构CoreLogic的最新住房价值指数，在截至2019年10月31日的三个月中，悉尼中位住房价格上涨了5%。悉尼房价的上涨推动了全国平均房价季度上涨了2.9%。

据澳洲金融比较网消息，但按年度计算，悉尼的中位房价仍下降了2.5%；与两年前的峰值相比，下降了10%以上。

澳洲Starr Partners房地产集团的总裁Douglas Driscoll，对2020年的悉尼房地产市场做出了十项预测。

1、房价将上涨5-10%

Driscoll预计，悉尼房价明年将上涨5%至10%，具体涨幅各区会有所不同。如果澳洲储备银行再次降息的话，房价上涨可能会超过10%。

他说：“由于银行现在有放贷限制，所以我不认为银行监管机构澳洲审慎监管局会在短期或中期内进行干预。”

根据Driscoll的说法，悉尼的房价上涨是由于需求上涨而相对而言供应却有所不足造成的。CoreLogic的报告显示，悉尼上市出售的房产数量处于2010年以来的最低水平；与此前一年相比，8月的房源数量水平降低了22%。

2、大量首次置业者进入市场

数据显示，最近首次置业者数量激增，8月份，新的借款人数达到29.8%，为6年来最高水平，与之前房价下跌的情况相对应。

尽管与2018年9月相比，今年9月首次置业者的人数增加了6.8%，但是，由于对住房可负担能力的担忧的重现， 9月份首次置业者的活动出现了2019年以来的首次下降。

Driscoll表示，由于联邦政府将从2020年1月1日起开始实施首次置业贷款首付优惠计划（First Home Loan Deposit Scheme），在这一财政措施的刺激下，预计明年悉尼的首次置业者人数仍将继续增加，特别是明年开始的头几周。

3、房源供应仍将保持低位

根据以上数据，挂牌上市的房源数量目前处于极低水平，那么卖家可能会继续坐等观望。

Driscoll认为，由于大部分房主将坐等，直至确定房价再次达到高峰，因而明年挂牌上市的房源数量仍将会保持在较低的水平，买家可能要等到2020年年底才会看到更多的房源。而一旦发生这种情况，房价将会攀升至接近2017年初的水平。

4、房产将更快地被售出

Driscoll表示，房产供应（低）和需求（高）之间的比例失衡将使2020年的房地产营销活动的时间缩短。他说：“今年8月至9月间，悉尼上市房产的平均待售天数已经缩短了七天，并将继续缩短。”

根据CoreLogic的数据，今年8月底，悉尼上市房产的平均待售天数为56天；今年9月底为49天。

5、调查委员会将对公寓楼建筑质量展开调查

Driscoll还大胆地预测，2020年，调查委员会将可能对高层公寓楼的建设展开调查。

“去年的澳宝塔楼（Opal Tower）的危机和今年的马斯科特塔楼（Mascot Towers）事件大大地提高了人们对建筑质量的关注。随着新州政府开始实施其建筑改革的第一部分，人们对建筑物质量的关注将在2020年持续。”

澳洲房地产分析研究机构Propertyology最近向Savings.com.au披露，高密度住宅区的那些存疑的高层公寓大楼将成为影响澳洲房地产市场的最大问题，也将是澳洲房地产250多年历史中的最大问题。

根据Propertyology研究部门主管Simon Pressley的说法，在未来十年中，公寓房房主的资产“极有可能出现零增长甚至重大损失”。

可能导致调查委员会展开调查的一个最大的问题就是施工质量低劣和匆忙建设完工。

6、房产面积越来越小

澳洲人曾经拥有世界上最大的独立式住宅，但最近的趋势显示，我们正在开始缩减住房面积。

根据联邦证券（Commsec）的数据，澳洲在2018-2019财政年度中新建的独立房平均面积仅为228.8平方米，与上个财年相比下降了1.3%，是自2001-2002财年以来的最低水平。

Driscoll认为，这种趋势将在悉尼继续。

他说：“悉尼的地理限制使其衹能向西北和西南扩展，这就意味着住房将变小，以便容纳更多住宅。”

此外住房的实用性也将日渐流行。由于外卖等便利实施的出现，人们做饭的程度已不如从前，因此厨房的面积也将会越来越小。

7、更独特的住房

近年来的“投资者热潮”导致许多以 “一刀切”方式建造的“千篇一律的”或“乐高式的”住宅的出现，不过开发商可以着手建造更多适合特定人口的住房。

Driscoll说：“在2014年至2018年，公寓楼在澳洲获批建设的所有新房建造中占了大约三分之一，因此开发商使用’千篇一律’的做法也就不足为奇了。”

千禧一代、首次置业者和大房换小房者是开发商考虑采用新配置的原因。

8、再融资保持强劲

2019年在澳洲房地产市场上发生的最令人难以置信的事件之一是低现金利率。到目前为止，澳洲储备银行已分别在今年的6月、7月和10月三次下调25个基点。有人还预测，储备银行还将可能在明年2月再度降息。

澳洲统计局9月份的数据显示，不包括现有贷款的再融资，新房贷款上升了2.9%，至184亿澳元；而8月份包括再融资在内的新贷款申请数额增长了4.5%，至279亿澳元。这是自2018年10月以来的最高数额，许多借款人正在利用低利率的环境优势。

Driscoll表示，随着贷款环境变得越来越具有竞争性，借款人对较小的贷款机构的态度也更加开放，他们会货比三家，并会转换贷款机构以确保能获得更好的贷款利率。

9、“远郊区”的兴起

远郊区是指城市大都市区以外的繁华郊区，这些郊区通常拥有一个自给自足的产业生态系统，拥有良好的基础设施和便利设施。

Driscoll说：“在大悉尼地区，这样的地区有西北部的Box Hill和西南部的Oran Park和Menangle。”

他认为，悉尼附近将会有更多的远郊区。

10、对印花税的重新评估

Driscoll预计，作为新州政府摇钱树的印花税将会被重新评估。

他表示，在2016-2017财政年度，印花税给新州政府带来了80亿澳元的收入。但是，由于最近房地产市场的不景气，新州财政厅的印花税收入下降。 2018-2019财年的印花税收入为74亿澳元，预计2019-2020财年的收入将为69亿澳元。

“由于预计明年房源数量将仍保持低位，因此新州政府为了自已的利益，将会对印花税模式进行全面评估，我预计这些话题将在2020年的州政府事务中发挥关键作用。”