2019湾区房价或现大波动 背后推手曝光

2019年对硅谷来说又会是“满地黄金”的一年

Lyft Uber Airbnb Pinterest等

科技公司将争相在今年上市

百万千万级富豪又如雨后春笋般冒出

去年趋近稳定的房价又将迎来大震动

湾区房价又将刷出新高度？

富豪们豪置房产

打工族继续仰望

有人欢喜有人忧！

2019湾区科技公司扎堆上市

上周，美国网约车公司Lyft在竞争对手Uber优步之前移交了首次公开募股IPO的申请文件，准备在纳斯达克上市。这也正式打响了2019年，美国科技公司的“上市潮”！

今年，包括Lyft在内的，Ube优步、Airbnb爱彼迎，图片社交Pinterest，通讯软件Zoom，Slack这些总部在湾区的科技独角兽很有可能要扎堆上市，完成IPO（首次公开募股）。

这场旧金山湾区新一轮上市狂潮中，最大的赢家要数手握原始股的科技新贵，公司上市后，会有一部分员工卖出股票，瞬间跻身新兴百万、亿万富翁行列。

随着IPO日渐拥挤，旧金山湾区将释放出大量资金，《旧金山纪事报》报道，近期已经出现百万富豪买家直接用现金买房，这会直接影响到用其他方式买房的买家，对买方市场造成冲击。

据房地产估价服务的网站Zillow报道，房屋净值的中值已经达到140万美元（折合人民币近1000万）。湾区科技公司募股成功后，一两百万美元对于股票变现的富豪们来说也只是小菜了，房价大幅上涨只是时间问题！

“新兴富豪”疯狂买房催生房价上涨

从历史情况来看，旧金山湾区的房价波动和地区公司公开募股间就存在着微妙关系。

科技巨头公司一直就是湾区富豪”孵化器”，像苹果、谷歌、脸书这样的工业巨头就制造了74位亿万富翁，接近15万百万富翁。也就是说在总人口仅700多万人的湾区，每100个人就有2个人是百万富翁。

来源：SFGate

而这些富豪的每一次大规模涌现就是科技公司上市的日子，几番房价飞速上涨，和科技公司IPO高度契合。

曾经Facebook上市就对周边房市产生了巨大影响，业内人士也将其命名为“脸书效应”（The Facebook Effect）。

据Basis Point的地产分析师回忆，早在公司上市的前一年2011年，很多看房的买家都是脸书的员工，他们提前看好心仪的房子，等到公司上市后卖股票变现买房。

Zillow发布研究表明，对Facebook在2012年上市后位于门洛帕克(MenloPark)总部附近的地块进行了调查。调查发现，在拥有大量Facebook员工的地区，房价增长相当惊人——从2012年3月到2013年3月，涨幅超过20%。许多员工都是首次购房者，他们把自己的股票立马换成了房子。

 脸书上市前后房价变化图

所以从历史的关键节点来看，每到科技巨头上市之时，很难指望房价稳住或者再降了，今年可能还会上涨不少。

湾区这些区域房价会有大波动？

公司上市会对哪些区域的房价产生影响呢？加州大学洛杉矶分校和宾夕法尼亚州立大学的三位教授共同研究了一项课题：“Cash to Spend: IPO Wealth and House Prices”，研究了1993年至2017年间加州公司的725次IPO时，每家公司总部附近1.5-10英里内的房价指数变化。

研究报告发现公司IPO和地区房价间这样的规律：

1、公司估值越高，对周边房价影响越大。目前预计上市的公司中，Uber以1200亿美元稳居第一，Airbnb 310亿美元次之。巧的是，这两家还是邻居，

2、在申请日之后，总部周围10英里范围内的平均房价涨幅比全县房价涨幅高出1%。

3、年轻的初创公司比同等规模的老牌公司上市对房价影响更大，因为年轻的高管更喜欢离公司住的近。

依照这个规律，按照“准上市公司”总部的地理位置，可以大致预测旧金山市区和南湾的房价波动最大，其他区域也会受到波及。

所在公司：Uber、Postmates，Airbnb（总部位于旧金山市区）

预测房价上涨区域：Mid-Market半山市场，Soma索玛，Mission Dolores教会区

所在公司：Lyft、Pinterest（总部位于旧金山市区）

预测房价上涨区域：South Beach南海滩, South Park南花园, China Basin, Soma索玛, Mission Bay教会区, Design District设计区，Potrero Hill波特雷罗山, Dogpatch多帕奇区, Central Waterfront中央海滨

所在公司：Slack（总部位于旧金山市区）

预测房价上涨区域：The East Cut东切，Rincon Hill林孔山

所在公司：Zoom（总部位于圣何塞）

预测房价上涨区域：Horace Mann霍勒斯曼, Paseo帕萨奥，Market-Almaden阿尔马登，Central San Jose中央圣何塞, Downtown San Jose圣何塞市中心

旧金山租金已是全美最高

 涨涨涨！其实如今，湾区房价已经是全美最高！只是最近数据又刷出新高！

据全美房屋租赁公司Zumper的调查最新数据显示，旧金山一居室的公寓中位数租金创下了新高—3690美元（折合人民币2.5万），“光荣”成为了全美房租第一贵。

这个租金居然比纽约市高了近30%，

是迈阿密的2倍还要多，

同样是高新技术企业扎堆的西雅图，租金才1940美元。

美国首府华盛顿特区租金是2150。

一直居高不下的房价，此次再创新高，难道是为众科技公司上市打响前奏？

湾区房价触底反弹至高点？

毕竟在此之前的几个月旧金山湾区的房市一直处于低迷状态，在全球经济形势等多方面的影响下，旧金山湾区的房价有明显回落，去年6月，圣何塞地区房价下跌9.5%，旧金山和奥克兰的卖家也同时降价。

2019年3月1日，硅谷商业期刊分析表示：圣克拉拉县甚至整个湾区，在过去8个月房屋销量大幅下滑。

据CoreLogic数据显示，湾区9个县共售出3,857，销量是11年来最低，东湾部分城市出现大量空房，Open House的广告铺天盖地，比2018年，从卖方市场转变为买房市场，也大大缓解了一房难求的现象。

科技公司的上市热潮极有可能冲淡湾区房产低迷的现象，将房价再次推向一个高点！